Een bewonerscommissie wordt opgericht door meerdere bewoners/huurders van huurwoningen in een wooncomplex. Het is eigenlijk te vergelijken met een kleine organisatie met een bestuur dat uit minimaal drie personen bestaat: een voorzitter, een secretaris, een penningmeester en eventueel overige leden.
De positie van een bewonerscommissie is wettelijk vastgelegd in de Overlegwet. Wat zijn haar rechten en plichten? En wat zijn de taken van een bewonerscommissie als er sprake is van (groot) onderhoud, renovatie of sloop van het wooncomplex?
Rechten
Een bewonerscommissie heeft op grond van de Overlegwet het recht op informatie, overleg en advies.
Wat houdt dat concreet in? Om te beginnen dat de verhuurder verplicht is een bewonerscommissie te informeren over alle zaken die van belang zijn voor de huurders in het complex. Bij die zaken horen zeker sloop, renovatie en groot-onderhoud.
De bewonerscommissie heeft ook het recht over die zaken met de verhuurder overleg te voeren. En ze heeft het recht er een schriftelijk advies over uit te brengen. Als de verhuurder maatregelen wil nemen in een complex, moet hij de bewonerscommissie zes weken de tijd geven om daarover overleg te voeren en een advies uit te brengen. Als de verhuurder het advies van de bewonerscommissie niet of maar gedeeltelijk wil opvolgen, moet hij dat binnen veertien dagen schriftelijk en gemotiveerd aan de bewonerscommissie laten weten. De verhuurder is niet verplicht een advies op te volgen.
Het is essentieel dat de bewonerscommissie zo vroeg mogelijk in een sloop- of renovatieproject in gesprek komt met de verhuurder. Hoe eerder dat gebeurt, hoe groter de kans dat de belangen van de huurders goed worden meegewogen in het proces. Hier ligt ook een belangrijke taak voor de verhuurder (die heeft immers de plicht huurders te informeren) én voor de centrale huurdersorganisatie van de verhuurder. Soms hoort de centrale huurdersorganisatie als eerste over de plannen voor een complex. Zij moet dan als de wiedeweerga de bewonerscommissie van dat complex op de hoogte stellen. En als er nog geen commissie is, helpen bij de oprichting daarvan.
Geschillen
De verhuurder is niet verplicht een advies van de bewonerscommissie op te volgen. De genoemde Overlegwetrechten zijn dan ook geen garantie dat een bewonerscommissie daadwerkelijk inspraak heeft in het onderhouds-, renovatie- of slooptraject. Soms weigert een verhuurder het overleg aan te gaan of informatie te verstrekken.
Als er een geschil is naar aanleiding van de Overlegwet, kunnen bewonerscommissies dat voorleggen aan de Huurcommissie, óók als het om een bewonerscommissie in de vrije sector gaat. Bijvoorbeeld als de bewonerscommissie vindt dat de verhuurder de Overlegwet niet goed naleeft. De uitspraak van de Huurcommissie in het geschil is bindend. Al kan de verliezende partij daarna nog naar de rechter stappen.
Plichten
Om aanspraak te kunnen maken op haar rechten, moet een bewonerscommissie aan de verhuurder en aannemelijk maken dat ze voldoende representatief is voor haar achterban. Daarvoor stelt de Overlegwet aan bewonerscommissies deze voorwaarden:
- de bewonerscommissie bestaat uit huurders en richt zich op de belangen van bewoners van de huurwoningen;
- de bewonerscommissie informeert en betrekt huurders bij hun standpuntbepaling;
- de bewonerscommissie organiseert jaarlijks een huurdersvergadering;
- de bewonerscommissie stelt alle huurders uit haar werkgebied in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten;
Praktisch gezien betekenen deze voorwaarden dat een bewonerscommissie de huurders in het complex op de hoogte houdt van wat ze doet. Ze betrekt de huurders ook bij het bepalen van haar standpunten en haar inzet in het overleg met de verhuurder. Minstens eenmaal per jaar houdt de bewonerscommissie een vergadering voor de huurders. Daarin vertelt en motiveert het ‘bestuur’ van de bewonerscommissie wat ze in het afgelopen jaar heeft gedaan. En ze legt de plannen voor het volgende jaar ter goedkeuring voor aan de huurders. De bewonerscommissie moet alle huurders van de woningen in het complex waarvan zij de belangen behartigt, in staat stellen zich bij haar aan te sluiten. Er worden dus geen groepen uitgesloten.
Taken
Wat zijn de belangrijkste activiteiten of taken van de bewonerscommissie als er sprake is van (groot) onderhoud, renovatie of sloop in het wooncomplex?
- Input van bewoners verzamelen;
- Alternatieven onderzoeken;
- Onderhandelen over een Sociaal plan;
- Dossier opbouwen;
- Actie voeren.
Lees hieronder meer over deze taken.
Input van bewoners verzamelen
De bewonerscommissie moet de zorgen, wensen, angsten en vragen van de bewoners verzamelen. Hoe kijken bewoners aan tegen de sloop, renovatie of het groot-onderhoud? Een bewonerscommissie brengt dit in kaart en legt het voor aan de verhuurder. Met de vraag hoe de verhuurder daarmee om denkt te gaan en zo nodig suggesties voor hoe het beter kan.
Alternatieven onderzoeken
De bewonerscommissie onderzoekt of het sloop- of renovatievoorstel van de verhuurder redelijk is. Ze gaat ook na of er alternatieven zijn en brengt deze onder de aandacht van de verhuurder.
Onderhandelen Sociaal plan
De bewonerscommissie weet als beste welke zorgen er leven onder de bewoners. Waarschijnlijk heeft de verhuurder al veel procedures rondom het sloop- of renovatietraject vastgelegd in een (wettelijk verplicht) algemeen Sociaal statuut. Het is raadzaam dat de bewonerscommissie pleit voor een aanvullend Sociaal plan dat speciaal over het betrokken wooncomplex of buurtje gaat. En uiteraard moet de bewonerscommissie dan invloed opeisen en onderhandelen over de invulling van dat Sociaal plan voor de buurt. Daartoe zou de bewonerscommissie moeten vaststellen welke twee of drie zaken ze het liefst wil bereiken. Daarop doet ze dan in de onderhandelingen geen concessies. Lees meer over het Sociaal statuut en Sociaal plan.
Dossier opbouwen
Het is verstandig dat de bewonerscommissie schriftelijk vastlegt hoe het proces van de sloop of renovatie verloopt. Zo’n dossier is erg nuttig, bijvoorbeeld als het nodig blijkt voor de bewonerscommissie om naar de Huurcommissie te stappen. Bijvoorbeeld als ze vindt dat het overleg met de verhuurder niet goed verloopt. Mocht het uiteindelijk zelfs tot rechtszaken komt, ook dan is een dossier onontbeerlijk.
Actie voeren
Als de verhuurder niet ingaat op de wensen van de huurders, is het aan de bewonerscommissie om het protest tegen de plannen te organiseren. Dat kan bijvoorbeeld door de media in te schakelen.